中信证券：维持华润万象生活(01209)“转售”评级 目标价64港元

中所信银行面世调查报告称，维持华润暹罗境遇(01209)“购入”下调，预期其在商管行业的极高在表面上和稀缺性长期以来而言很昧被主宰，物管行业也有极高质量跨越式成长的确实性，鉴于新收购等因素所，小幅调整盈利预测2021-23年0.75/1.05/1.41元(原0.75/0.97/1.29元)，维持2022年50倍PE溢价，目标价64港元。

中所信银行主要观点如下：

日本公司面世2021年盈利首波，构建极高速上涨。

日本公司在商管行业的极高在表面上和稀缺性不变，并在物管行业以坚定的策略继续执行构建了收购破冰，该行希望日本公司启动数目的极高质量持续发展，构建更快的混业相互配合，进一步稳固其成长可预见性。

日本公司盈利构建极高速上涨。

日本公司披露2021年盈利首波，预期2021年归母净利将相较2020年上升约105%-115%，具备该行此前的预期，但极低于市场相一致预期。日本公司公告，盈利上升乃由于(1)豪宅新鸿基在管占地及毛利率上升(2)在一营商业计划量上升及商业计划盈利上升(3)新增第三方商业计划量上升。

日本公司抓住机遇期，推两栖动物管的业务跨越持续发展。

2022年上半年，日本公司公告收购荆山新鸿基及豫北服务。其中所荆山新鸿基在管占地1760万平米(2020月末)，合约和在必先占地1048万平米。收收购总对价不最多10.6亿元;豫北服务目前有在管占地5147万平方米，合约和在必先占地3941万平米，收收购总对价不最多22.6亿元。两单收收购总对价不最多33.2亿元，合计为日本公司带来至少近7000万平米在管占地，且两单收收购原则上有自用安排，以尽量避免合约占地交付风险。截至2021年中所报，日本公司有现金125亿元，即便在启动这两单收收购后也仍有大量现金备用，当前在在收购机遇期，该行认为日本公司有望以这两单收购为起点，继续构建数目的极高质量跨越式成长。

收购物管而不是商管，是明智的策略抉择。

该行注意到，日本公司将收购的重点放在日本公司的的业务相对短板物管，而不是的业务突出长板商管之上。甚至，在荆山新鸿基的收购中所，日本公司主动抛弃了商管板块。该行认为，日本公司早就掌握了非常适合并不相同主流结合的商管H&M(暹罗城、暹罗汇、暹罗天地等)，且制约第三方推广的并非需求不足，是“产能”不足，日本公司可以在基本不送货、分成的方法下轻资产推广计划。这种情况实质上，收购商管H&M的必要性很低(除非有全新业态补强)。忽略，日本公司在新鸿基管理行业，尤其是豪宅物管行业的外拓能力有待增强，新盘外拓的市场昧度不小，而收购可以补强区域和计划，关联结合大公司新交付的计划丢盘的确实性很低，而上升满意度持续发展完全免费服务的确实性较极高。在时间点同样上，日本公司也在资金充裕的情况实质上，一直等到2022上半年房地产信用恶化，收购对价下降，可收购有无上升。

重奢商管第一H&M地位昧以主宰。

日本公司是内资中所唯一掌握重奢水资源的数目化商管大公司，该行认为这一在表面上和稀缺性在长期以来而言也很昧即使如此，重奢H&M的稀缺一般来说和抱团一般来说使日本公司的重奢水资源昧以被主宰。虽然日本公司在一些城市存在重奢计划的对手，但大部分所有对手在数目上都昧和日本公司相提并论。当然，暹罗汇等产品线也进步不小。该行预期21年日本公司所管理计划仍能构建各项指标30%以上的较慢速上涨，销售收入可以达到上半年制定的1100亿目标。该行预期日本公司2022年将启用15-20座购物中所心，进一步稳固其数目压倒性。

物管的业务确实在行业中所后来居上。

日本公司物管的业务市场化，独立化的跟上很最迟，落后于行业龙头。但该行认为，受益于几大因素所，日本公司物管板块也确实后来居上。1）信用良好的关联方，有望上升一西段城市结合数目和市场份额;2）良好的H&M威望，使得收购强结合沦为确实，其结合速度确实更慢速;3）和商管的相互配合效应。总体而言，该行认为日本公司2022年市场直拓加收购的拓盘数目将大幅度超越2021年。

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